Как приобрести участок с торгов за 3%

Один из способов приобретения у государства земельных участков — торги, проводимые в форме аукциона. Довольно выгодная вариация данного способа позволяет взять участок довольно выгодно - сумма договора купли-продажи составит от 3% кадастровой стоимости участка, в зависимости от региона!

Но сложно ли это и действительно стоимости участка будет именно 3%?

Как вообще выглядит процесс приобретения участка по минимальной стоимости (за те самые 3% от кадастра)?

Не так просто, как кажется, на самом деле, но и не так сложно, чтобы это отталкивало от попытки ;)

На самом деле, укрупненно весь процесс выглядит так:

• Берем участок в аренду (на торгах или без торгов)
• Подключаем электричество
• Строим дом (или иное капитальное строение, но тут уже могут быть региональные особенности)
• Подключаем все коммуникации
• Регистрируем право собственности на дом
• Выкупаем участок за 3% (или иной размер, зависит от региона, но базовая ставка именно 3% от кадастровой стоимости)

Не так и сложно, правда? :)

П. 1 - Берем участок в аренду

Пропускаем пункт 0 - вы нашли участок сами или с помощью нашего сервиса поиска земельных участков (а как быстро и удобно найти участок - описываем в этой статье)

Итак, вы нашли участок, посмотрели его и решили - "Надо брать!".

И один из вариантов - взять участок с торгов. 

Главный минус торгов - это торги, и сумма арендной платы может вырасти в любом размере (как и на символическую тысячу рублей, так и в 10-20 раз, к сожалению, за хорошие участки торги часто могут заканчиваться вне объяснимых пределов). Но и плюсы тоже есть - процедура не самая сложная, понятная и прозрачная - начиная от сроков, заканчивая честностью победы. Подробнее о торгах - пишем тут)

Но тут же есть такая часть, как цена аукциона, спросите вы?

Именно, и это одна из причин, почему участок вам обойдется дороже заявленных 3% (кстати, спойлер - за 3% в итоге не получится купить землю, если считать все расходы)

П. 2 - Подключаем электричество

И вот вы заключили договор аренды. А что делать дальше?

По нашему мнению, самое верное - сразу подать заявку на подключение к сетям электроснабжения. Почему? Да потому что процесс подключения может занять как месяц (если вам очень-очень повезет), так и больше 6... Все зависит от конкретного состояния сетей в выбранном месте, и если вам повезло, и прямо рядом с выбранным участком есть столбы нужного напряжения, подстанция выдерживает нагрузку, а бригада Россетей проезжала мимо - срок будет минимальным.

Но основной момент - подключение к сетям вы оплачиваете почти сразу на этапе подачи заявки, а льготного подключения за 550 рублей с 2023 года уже нет, придется платить по полному тарифу (а он, на минуточку, с 1 июля 2023 года — не менее 4000 Р, а с 1 июля 2024 года — не менее 5000 Р., а максимум - устанавливает регион - Привет, Московская область с максимальным тарифом и ценой подключения в больше 150 тыс. за 15 кВт!)

Участок подорожал еще на некоторую сумму, а к покупке еще и не приблизились, да? (Хотя честно говоря, электричество-то все равно подключать, что к участку от государства, что к участку от частника...)

П. 3 - Строим дом

Для выкупа необходимо построить объект капитального строения. Самый 100% вариант - построить жилой дом (или садовый дом, в зависимости от типа участка).

Некоторые регионы устанавливают дополнительные требования к его размеру - например, Московская область требует, чтобы размер дома был не меньше 5% от площади участка.  Плюс к этому - есть требования по размерам для признания дома жилым. Эти требования иногда можно обойти, но в целом соблюсти их не так и сложно (для участка в 10 соток - потребуется дом больше 50 м ², и это как раз проходит по нормативам. А дом меньше - могут возникнуть проблемы с продажей, так как он не подойдет потенциальному покупателю... Да и зачем строить маленький дом для себя - ведь загородная жизнь подразумевает много воздуха, масштаб).

И тут цена участка вырастает на стоимость дома - от 2 млн. (и то скорее больше) до бесконечности)

П. 4 - Подключаем все коммуникации

Тут придется дождаться проведения электричества, обеспечить подключение водоснабжения (скважину можно вырыть за 1 день, а вот подключение к сетям поселка может затянуться), ну или хотя бы поставить уличный туалет - в любом случае, нужно показать, что дом пригоден для проживания.

П. 5 - Регистрируем право собственности на дом

Один из самых важных шагов - зарегистрировать право собственности на дом. Вам потребуется сделать план при помощи кадастрового инженера, подготовить комплект документов и обратиться в регистрирующий орган (для МО - можно обратиться в МФЦ, что проще).

Именно после регистрации у вас появится право выкупить земельный участок по низкому тарифу.

Но для этого этапа тоже придется немного потратиться - как минимум на кадастрового инженера и пошлину за регистрацию)

П. 6 - Выкупаем участок

И вот, финальный этап - у вас есть дом с коммуникациями, в котором уже можно жить, у вас есть все документы - самое время идти в администрацию муниципального образования с заявлением о выкупе!

И да, именно тут нужно будет заплатить 3% от кадастровой стоимости (или больше, в зависимости от региона). Так что часть правды в земельном участке за 3% все же есть) 

Но: иногда администрация может быть такому не очень рада, и будет выдавать отказы. Здесь нужно не бояться таких отказов, а работать с ними - уточнять, что им не понравилось, или на обращаться в суд.

Заключение

Участок действительно можно купить за 3% от кадастровой стоимости, но это только если смотреть стоимость именно выкупа - т.е. сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи. Однако, надо учитывать, что к этой сумме прибавится как минимум аренда за срок, в течение которого строился дом, и все платежи, сопутствующие стройке.